限購謝幕:漫長的告別

時間:2024年05月24日    熱線:0311-85290821   來源:中國新聞周刊

  《中國新聞周刊》記者 陳惟杉

  發于2024.5.20總第1140期《中國新聞周刊》雜志

  2024年,這是房地產限購政策于2010年首次出臺后的第14個年頭。隨著5月9日杭州、西安同日全面取消限購,截至目前,雖然海南全省、北京、上海、深圳等地仍執行相對嚴格的限購政策,但一線城市的限購政策已經開始松動。

  “近期重點城市密集出臺松綁限購政策,預計在新的政策基調下,一線城市的房地產調控政策向主城區優化、二線城市全面取消限購的格局將加速形成!敝行沤ㄍ斗康禺a團隊認為。

  樓市限購,這項房地產調控的標志性政策正在逐步退出歷史舞臺。申萬宏源研究團隊,將其歸因于“政策思路由供給側轉向需求側、保投資轉向穩房價”。

  其研究報告中提出,此前的政策思路是供給側邏輯,依靠穩定融資(融資三支箭、融資白名單等)期望穩定房企、控制風險,依靠穩定投資(三大工程:保障房+平急兩用+城改、保交付等)期望對沖實物工作量、穩定經濟,但政府對于地產需求側更多是托底式的政策,F在政策思路轉向需求側邏輯,“去庫存成為了目前的需求側計劃和目標,并意味著目前更強調房價的穩定,預計后續將有進一步的需求側支持政策推出”。

  在近14年時間里,限購政策的放松與收緊,如同房地產市場的溫度計一般,透過限購政策的取向可以明確體察當下房地產市場的“水溫”。

  如今,隨著4月底中央政治局會議再度定調房地產“去庫存”,外界希望限購政策放松再次提升房地產市場的“水溫”。

  “漫長的告別”

  房地產市場限購政策正在經歷一場尚未看到終局的“漫長的告別”。從全國范圍來看,全面取消,抑或放松限購政策的浪潮始于2023年下半年。

  第一個重要的時間節點是2023年7月。中央政治局會議指出,要適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策,因城施策用好政策工具箱。

  當年下半年,一批城市全面取消限購,既包括像南昌、沈陽、南京、蘭州、福州、濟南、鄭州、合肥、武漢、太原、昆明等省會城市,也包括像大連、青島這樣的計劃單列市。

  但是這些城市取消限購并未在輿論與市場層面掀起多大波瀾,主要原因是限購政策在這些城市已經經歷放松,全面取消前存在感已然不強。以去年9月宣布取消二環內限購政策的鄭州為例,有當地房地產業人士告訴《中國新聞周刊》,全面取消限購政策對鄭州房地產市場影響有限。一方面,二環內新房數量較少;另一方面,此前限購政策在執行時已有缺口,并非不能繞開。

  進入2024年后仍在執行限購政策的城市已然屈指可數。今年1月底,住建部在城市房地產融資協調機制部署會上強調,支持各城市因地制宜調整房地產政策,充分賦予城市房地產調控自主權。隨后,北上廣深四座一線城市限購政策出現松動,如北京市住建委宣布,廢止兩年前發布的“離異3年內不得在京購房”的政策。

  再到4月底,中央政治局會議指出,“消化存量房產和優化增量住房”,這被外界視為部署新一輪房地產“去庫存”。在此前后,長沙、成都先后取消限購,之后北京、深圳先后放松五環外與非核心區限購,杭州、西安則在5月9日同一天取消限購。

  至此,僅剩北京、上海、廣州、深圳、天津、海南省全省和珠海橫琴地區,仍未全面取消限購。

  相比于去年下半年的一眾省會城市全面取消限購,新一輪取消、放松限購之所以引發關注,更多在于一線城市,以及像成都、杭州這樣的強二線城市也在行動。

  限購,作為一項房地產調控政策,始于2010年。當年4月,有“新國十條”之稱的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》對外發布,提出“地方人民政府可根據實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數”。

  此后,多座城市出臺以限購、限貸為主的房地產調控政策。如杭州便與北京、深圳、上海、廈門、寧波、福州等城市同屬首批推出限購政策的城市,當年10月11日,杭州發布“暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購買1套商品住房(含二手存量住房)”的政策。

  限購政策執行之初,像杭州這樣并不區分居民戶籍與城市區域,全市統一限購一套商品住房的城市不在少數。最先出臺“新國十條”實施細則的北京便提出,“同一購房家庭只能新購買一套商品住房”。

  但是很快,這樣略顯粗疏的限購政策迎來調整,如2011年2月,“京15條”對于非北京市戶籍居民家庭的購房門檻定為在北京無房并且連續5年在北京繳納社;騻人所得稅,并且限購一套。區分本地戶籍與非本地戶籍,逐漸成為城市推行限購政策關鍵,這也標志著限購與戶籍深度綁定。

  如果從2010年10月的節點開始計算,杭州此番終結了執行13年多的限購政策。此前,杭州限購政策已經經歷多輪放松。今年3月,杭州已經解除二手房限購政策。去年10月,杭州也曾進行過一次限購政策松綁,將限購區域縮減到上城區、拱墅區、濱江區和西湖區四個核心城區內。

  杭州解除二手房限購政策時,中指研究院華東大區常務副總高院生曾發表觀點,杭州此次放開二手房限購是“精準調控”,主要因為杭州新房市場的庫存較為“健康”,庫存出清周期僅為10個月,但二手房庫存壓力巨大、掛牌量已近14萬套。

  顯然,高企的庫存是驅使這一輪一線城市和強二線城市調整限購政策的直接原因。像成都這樣的熱點城市亦不能在下行的房地產市場中幸免。據中原地產數據,2023年全國樓市銷售大面積下行,而成都新建商品房成交14.6萬套,同比增長9.7%,二手房成交超過22萬套,同比增長68%,屬于“幸運兒”。

  但是進入2024年,成都房地產市場量價均現拐點。據中原地產數據,在2024年一季度,成都新房成交24336套,同比下降32.96%。據國家統計局數據,在2024年1月,成都新房價格環比持平,2月和3月連續兩月環比下跌0.1%,結束了此前連續24個月的環比上漲趨勢。

  住建部部長倪虹曾在今年全國兩會期間表示,房地產是以城市為單元的市場,各個城市的供求關系差別很大,城市政府要根據人口、供需和保障需求編制實施好住房的發展規劃,因城施策優化房地產政策。

  當下,外界更為期待一線城市的限購政策能否更大尺度地放松。畢竟一線城市的市場表現也難言樂觀。2024年1~2月,一線城市商品房銷售面積447萬平方米,同比下降27%,僅北京錄得同比10%的增長。

  有房地產業內人士向《中國新聞周刊》直言,在因城施策的背景下,此前各地出臺政策像“擠牙膏”一般,往往是看到市場表現已經惡化到一定程度,再釋出部分寬松政策,導致不斷錯失時機。

  地產經濟學者鄧浩志直言,“廣州雖然掛著一線城市的名號,但就近年樓市表現而言,廣州甚至比不上杭州。杭州都全面取消限購了,廣州應該也不遠了,很可能在未來的1到2個月內,就會宣布全面松綁限購!贝饲,廣州僅從2024年1月27日放開建筑面積120平方米以上住房限購。

  另外,目前仍然堅持較嚴限購政策的北京、上海會不會擴大目前的非限購區域,也非常值得關注。鄧浩志認為,未來,二線城市全面徹底松綁,一線城市大部分松綁基本是板上釘釘的事情。除了松綁政策之外,未來還將會有更多的刺激性政策出臺,比如傳聞中的契稅大幅降低,以及很可能在近期落地的降息、降準、降LPR,最終下調房貸利率等。

  除了取消限購,當前的樓市“減法”還包括限貸調整。按北京新政,離婚不滿一年但名下無房,4月23日起開始執行首套房貸利率。南昌、青島、泰州、福州等10多個城市階段性取消了首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

  做“減法”的同時,各種“加法”也在加碼。超過70個城市優化調整了住房公積金相關政策,提高貸款額度,提高多孩家庭、青年人才等群體的貸款上限等。一些城市擬推進買房落戶,南京就買房就能落戶開始向社會征求意見。

  顯然,相比于個別城市取消、放松限購,外界期待又一個房地產市場寬松周期的到來。

  全面寬松周期來了?

  像杭州這樣擁有超過13年限購歷史的城市,調控政策都經歷過至少兩輪從收緊到刺激,到再收緊再刺激的歷程。

  而中國房地產調控政策上一次轉向寬松還是在2014~2016年間,調控政策經歷從刺激到收緊的過程。從2014年“330”開始,到2016年“930”結束,短短兩年半時間,中國房地產調控政策從“全面刺激”走向“緊急收縮”,動用各種調控政策工具。

  如果拉長時間,中國房地產政策持續在“刺激、收緊”的循環之中,刺激帶來局部泡沫,收緊引發庫存風險。

  根據國家統計局4月中旬發布的數據,截至3月,全國商品房待售面積達到7.48億平方米,創下歷史紀錄。作為對比,在上一輪房地產調控政策寬松周期,疊加棚改貨幣化影響,全國商品房待售面積在2016年2月創下7.39億平方米的峰值后,在2019年11月降至4.92億平方米的近十年低值。

  外界自然期待當前房地產市場可以迎來與上一輪“去庫存”時類似的寬松政策。如果從2014~2016年的調控政策放松過程來看,取消、放松限購往往是最先使用的政策工具。

  2014年6月起,非一線城市限購陸續取消、放松,如杭州在當年7月先是解除蕭山、余杭兩區,以及主城區140平方米以上住房限購政策。隨后在8月,主城區140平方米以下住房限購政策亦被解除。

  在限購政策松綁之余,亦有大量政策驅動購房者“加杠桿”。僅2015年,央行便降息4次、降準3次,同時不斷壓低首套房與二套房首付比例,在當年分別降至20%與30%。

  不少學者從2023年開始呼吁,要不斷加碼松綁力度。野村中國首席經濟學家陸挺在2023年表示,中國經濟要復蘇,一定要抓住一個最重要的“牛鼻子”,其實就是房地產!霸谖铱磥硭山、放松就和通過中央財政多花錢去拉動經濟同樣重要!彼J為,2023年已經有了很好的開端,總的說來可能還是不夠,“無論是在放松方面,還是在增加中央政府的支出力度或者救助力度方面都需要加碼”。

  而據中指院2023年12月置業意愿調查顯示,還貸壓力大、收入不穩定、房價下跌是影響居民購房的主要因素,限貸放松和下調房貸利率是未來促進購房需求入市的兩大政策取向。

  前述鄭州房地產業內人士向記者表示,相比于限購政策調整,他更為關注利率的下調,其能帶給市場更大幅度的刺激效果。

  其實,在這一輪取消、放松限購的過程中,一些城市也在放松限貸政策,如杭州就修改了首套住房認定標準,即使在杭州某一城區擁有住房,在另一城區新購第一套住房時仍被認定為首套住房。按照杭州貝殼研究院院長上官劍的測算,目前杭州首套房與二套房的貸款利率分別為3.75%、4.25%,相差50bp,以15年貸款200萬元測算,可以節省15萬元利息支出。

  如何進一步放松限貸,降低購房者“加杠桿”的成本是外界關注的重點。

  國海證券首席經濟學家夏磊撰文分析認為,限貸方面亦有進一步放松的空間:一是下調房貸利率,央行規定的利率下限:首套LPR-20bp、二套LPR+20bp,部分城市可突破下限。當前一線城市首套最高LPR+10bp,二套最高LPR+60bp,加點部分下降空間較大。二是降低首付比例,央行規定的首付下限:首套20%、二套30%。當前一線城市首套30%、二套40%~50%,仍有下降空間。三是首套房認定標準,目前調整至“認房不認貸”,相比2014年“930”,政策仍有空間,即貸款結清,即使名下有房,仍可按首套。

  不過,即使樓市的寬松周期再現,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,不要與2014年那一輪“去庫存”帶來的火熱比較,因為這是兩個事情:2014~2019年,每年一萬億元的PSL助力棚改,創造出巨大的需求。

  需求為何難刺激?

  取消、放松限購,乃至其他刺激需求的政策可能對市場的影響都是微乎其微,這可能是當下不得不面對的現實。

  限購政策的松動往往只能帶來銷量的一時增長,從此前放松限購的廣州的房地產市場情況也可見一斑。

  今年3月廣州新建商品住宅成交規模約50萬平方米,環比大幅增長。在放開120平方米以上戶型限購政策的帶動下,廣州中心區域市場熱度穩步回升,3月看房量、成交量相比前幾月漲勢明顯,僅次于去年十一黃金周的高峰期。

  但統計數據顯示,4月廣州全市新房網簽總數為4834套,與3月基本持平,為近10年4月的最低點。也就是說廣州樓市并沒有延續小陽春的回暖,而是有再次掉頭向下的趨勢。

  對此,鄧浩志認為,在120平方米以上戶型取消限購利好的推動下,符合條件的客戶已經基本消化完,市場缺乏接續的購買力進入。同時,3月份經歷一波以價換量之后,各大樓盤也不敢再繼續進一步降價,因為部分2022年拿地的項目,甚至2023年上半年拿地的項目,按當前售價已經浮虧,如果再降價銷售,房企財務壓力會更大。

  對于4月底中央政治局會議后北京、深圳放松限購,杭州、西安取消限購的效果,李宇嘉認為,短期會釋放一部分需求,比如成都、西安都是西部地區最核心的城市,腹地幾千萬、上億人口,一些有購買力的人群到這些城市核心區買房。但是對其他地方來說,這一方面是資金的凈虹吸;另一方面,這樣的需求至多能給樓市帶來個案式的新聞點,對于消化龐大的庫存沒有太大的效果。

  相比于刺激需求,限購政策松綁帶來的更直接影響可能是二手房掛牌數量激增。杭州取消限購政策后首日,據杭州貝殼研究院統計,二手房新增買賣房源增長91%。此前杭州已然感受到二手房庫存的壓力,不然不會在今年3月先行放開二手房限購。但是相比于激發需求,限購政策松綁似乎更能激發房主掛牌試水的欲望。

  根據中指院數據,百城二手房掛牌總量于2023年9月創下階段性高點,大幅增長至747萬套,2024年4月末百城二手房掛牌總量為713萬套。當前百城二手房掛牌總量已經在700萬套的水平維持了7個月。

  對此,國金證券解釋稱,短期內二手房掛牌量大幅增加,會造成彼此間價格的互相傾軋,二手價格持續下行會帶動新房價格下行,而價格的下降又會加重居民的觀望情緒,不利于新房銷售,銷售不暢后只能進一步降價,最終走入量價齊縮的負向循環,因此二手房掛牌量的穩定對價格以及銷售的企穩至關重要。

  到底是什么在壓制購房需求?無論從新市民人口數量,還是城鎮化率來看,購房需求仍然存在。據統計,2022年,新市民人口總量約為3億,占總人口的比重超過20%,具有很大的居住需求。2023年中國城鎮化率為66.2%,仍處于快速發展期,城鎮化內在驅動力比較強勁。

  其實,自本輪房地產市場進入下行周期以來,市場普遍認為中國房地產市場陷入“超跌”。萬科董事局主席郁亮便多次判斷“市場超跌”,據萬科測算,中國未來每年住宅開工面積中樞值是10億到12億平方米,但是2023年住宅新開工面積不到7億平方米,已經跌至2006年水平。

  原中國房地產開發集團董事長孟曉蘇也告訴《中國新聞周刊》,他并不認同“天花板論”,一些真實需求被短期內信心不足、預期不良所掩蓋。李宇嘉也認為,一二線城市新市民集中,“不得不買房”的需求很多,但大部分需求都轉向二手房。

  可見,房地產市場啟動的源頭在于“剛需”入場。香港中文大學(深圳)人文社科學院教授陶然向《中國新聞周刊》分析說,一旦住房的投資屬性不復存在,回歸其居住屬性,目前一線城市以及二線城市的房價雖然已經大幅下降,但是對于一些新市民而言仍然比較高,特別是在當下就業與收入預期都不穩定的情況下。

  相比于各類限制性政策,預期不良才是影響當下人們買房最主要的因素。

  陸挺近期在接受媒體采訪時分析,當前房地產行業修復進度較慢,在于存在一些下降螺旋!霸诜績r和買房之間存在下降螺旋,房價越跌,大家越不買房;大家越不買房,房價就會越下跌。買房和保交樓之間也存在下降螺旋,大家不買房,開發商沒錢蓋房,保交樓的問題就難以解決;保交樓進展較為緩慢,導致大家買新房積極性下降,反而轉向買二手房。大家不買新房,開發商沒錢買地,地方財政面臨的壓力加大!

  “存量時代”,政策空間還有多大?

  經濟學者任澤平曾用“重抑制需求輕增加供給”評價曾經的房地產調控政策,認為其需求抑制是暫時性政策,松動后需求會大幅反彈。

  但是隨著房地產市場供求關系改變,特別是2023年7月中共中央政治局會議作出“房地產市場供求關系發生重大變化”的判斷,過往注重需求側的房地產調控政策必然隨之改變。

  2024年2月27日,住建部發布《關于做好住房發展規劃和年度計劃編制工作的通知》,明確指出:根據人口變化確定住房需求,根據住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源,實現以人定房,以房定地、以房定錢,促進房地產市場供需平衡、結構合理,防止市場大起大落。

  對于政府而言,從源頭土地供給層面便需要改變過去的行為模式。就在4月30日晚間,自然資源部辦公廳發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》。這份通知稱,各地要根據市場需求及時優化商業辦公用地和住宅用地的規模、布局和結構,完善對應商品住宅去化周期、住宅用地存量的土地供應調節機制。

  其中重申2019年6月便已制定的規則:商品住宅去化周期超過36個月的城市,應暫停新增商品住宅用地出讓,同時下大力氣盤活存量,直至商品住宅去化周期降至36個月以下;商品住宅去化周期在18個月(不含)至36個月之間的城市,要按照“盤活多少、供應多少”的原則,根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積(包括竣工和收回),動態確定新出讓的商品住宅用地面積上限。

  第三方機構克而瑞統計稱,有可比數據的411座城市在2024年的宅地計劃供應量僅有1.83萬公頃,同比降幅為18%。分城市能級來看,一線、二線、三四線城市在2024年的宅地計劃供應量分別同比減少了12%、25%和18%。

  在減少商品住宅用地出讓的同時,亦要加大對保障性住房的土地資源傾斜。如5月11日,北京市住建委印發的《2024年北京市住房發展年度計劃》顯示,北京2024年計劃安排各類住房用地1060公頃(1060萬平方米),其中保障性住房用地460公頃。在用地安排上,將引導保障性住房用地向重點功能區、軌道站點周邊布局。

  國海證券首席經濟學家夏磊分析認為,2014~2018年,核心問題是三四線去庫存。房地產高速發展時期,開發商大規模拿地使得供給激增,而三四線城市人口持續流出、購房需求有限,導致商品住房過剩。為增加有效需求,實施棚改貨幣化去庫存。經過幾年棚改,2018年5月三四線商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.4%,有效去化了三四線過剩庫存。

  而2019年至今,核心問題是保障房補短板。商品房主要通過城中村改造,增加城區改善型商品房供應,保障性住房則有效解決工薪收入群體住房困難問題。住房供應核心邏輯變為商品房和保障房并重。

  隨著商品房與保障房雙軌制的確立,孟曉蘇認為,過去通過“打壓”商品房市場確保工薪階層居住權利的時代必然過去,這都推動原有的房地產調控政策走向理性化,讓商品房真正回歸商品屬性,即充分促進其市場化交易。

  “過去兩三年里,部分城市房價調整幅度較大,有助于房地產市場實現出清。預計未來一年內,政府會出臺更積極的政策!标懲φJ為,一方面,建議進一步取消限購限售,現在國內就剩下一線城市和個別二線城市存在限制,政策空間有限;另一方面,要處理歷史遺留問題,促進房地產市場出清,即通過保交樓推動完成此前的交易。

  至于房價何時趨穩,陸挺直言預測難度較大,需要看政府是否出臺更積極的房地產政策!耙苿又袊洕椒恢復,關鍵要抓住房地產這個板塊。當前房地產行業已經明顯超調,現在已經有一些支持政策,但是國內政策還有優化空間!

  《中國新聞周刊》2024年第18期

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編輯:【梁周杰】
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